Pasos esenciales de un Desarrollo de Negocio Inmobiliario
Nos hemos encontrado con muchos casos donde llega nuestro cliente pidiéndonos opinión sobre qué puede desarrollar en su predio como negocio inmobiliario (pudiendo ser este residencial, comercial, recreación o de cualquier otro tipo que genere ingresos a partir de este proyecto).
Como cualquier negocio se deberá de tener una idea general de cómo se quiere llevar a cabo: ya sea invirtiendo su propio dinero o sólo el predio o asociándose con inversionistas. En cualquiera de los casos es importante considerar varios puntos esenciales que nos irán contestando una serie de preguntas sobre este negocio, sobre todo que nos resolverá la viabilidad del mismo.
Estos son los siguientes:
- Análisis de Mercado (Vocación del Terreno)
- Definición de Producto y conceptualización arquitectónica
- Factibilidad Técnica
- Proyecto Arquitectónico
- Factibilidad Legal
- Factibilidad Ambiental (puede no aplicar para algunos casos)
- Factibilidad Económica-Financiera
- Definición de Modelo de Negocio
- Comercialización
- Administración y Operación
Análisis de Mercado (vocación del terreno)
En algún momento platicando con alguien sobre desarrollos inmobiliarios me dijo, mostrándome un terreno en su celular: “¿Si te digo que voy a hacer una plaza comercial aquí cuál es tu opinión?”, a lo que yo le contesté “¿Quién te dijo que en ese terreno funcionará una plaza comercial?” y no se lo dije porque yo opinara que no iba a funcionar un negocio de ese tipo ahí, se lo dije a manera de “¿Cómo compruebas que funcionará? ¿En qué has basado tu decisión? ¿Pura corazonada?”.
Aunque se sabe de casos de éxito que por pura intuición se crean desarrollos inmobiliarios, un análisis de vocación de terreno es lo primero que tenemos que hacer para validar nuestra “corazonada” y no avanzar “adivinando” y resultando en pérdidas de dinero importantes.
El estudio de factibilidad y vocación del terreno especializado en Desarrollo de Inmuebles nos da la certeza que lo que estamos proyectando es algo que tiene rumbo, pero, sobre todo, que está validado por el futuro consumidor y/o usuario. El resultado de este estudio deberá de arrojar la definición de Inteligencia de Mercados, Segmentación y Detección de Oportunidades, encontrando en los mercados inmobiliarios señales débiles que permitan detectar la demanda del futuro.
De igual manera es una herramienta fundamental para definir producto arquitectónico, necesidades, estilo de diseño e incluso, captación de inversionistas potenciales y comercialización del inmueble.
Definición de Producto y Conceptualización Arquitectónica
En esta etapa es cuando nos enamoramos de los proyectos. Este proceso es uno de los más añorados por los desarrolladores e inversionistas, ni se diga por los arquitectos, ya que se toman las conclusiones del estudio de mercado para plasmarlo en un plan maestros y posteriormente un anteproyecto arquitectónico, el cual es el que podemos empezar a presentar tanto a entidades gubernamentales, como a inversionistas aislados.
En esta etapa, se van definiendo productos, ¿qué quiere decir?, es lo qué vamos a ofrecer a ese mercado meta que tenemos. En el caso de un negocio habitacional, serían qué tipo de casa y/o departamento se ofrece, amenidades, etc. En el caso de un centro comercial, que marcas pueden estar dentro de él y que espacios les vamos a ofrecer a las anclas, que ventajas hay de ser parte del complejo tanto para arrendatarios como para usuarios finales, entre otras cosas que pueden ser más finas que simplemente los metros cuadrados ofertados.
Factibilidad Técnica
Una vez que ya tengamos el producto ideal es necesario llevar a cabo todos los estudios necesarios para saber si ese tipo de proyecto puede llevarse a cabo en el terreno considerado. Hay veces que, en la etapa de comercialización (paso 9 en este artículo), ya dando precios, incluso recibiendo inversiones particulares (digamos una pre-venta), empiezan a realizar estos estudios y dan como resultado que, por ejemplo, la cimentación que se estaba considerando para el proyecto saldrá más costosa de lo planeado y esto incurrirá en que el producto suba de precio, por ende, que las preventas se caigan o simplemente que no sea viable económicamente y tenga que cancelarse.
En otras ocasiones, nos encontramos con casos que, se ofrece un estacionamiento subterráneo de varios niveles y, al momento de la construcción (que puede fácilmente ser el paso 9 y10, es decir, los últimos), se encuentran con un manto acuífero del cual no tenían conocimiento por no haber realizado los estudios debidos para informarse de esto.